ホテル・オフィス複合開発の事業計画支援｜西五反田プロジェクト

都心商業地における新築開発において、用途選定と収益性の検討を支援したプロジェクト。
ホテル・オフィス・飲食など複数用途を比較し、事業判断のための収支計画を整理しました。

Project Outline

所在地：東京都品川区
用途：新築複合ビル開発検討
規模：地上9階・地下1階規模
フェーズ：事業計画／収支シミュレーション
支援内容：マーケット整理・用途比較・収支計画
体制：設計・施工計画におけるパートナー支援

本計画は、西五反田エリアにおける既存建物の建替え検討に伴い、どのような用途で開発することが事業的に有効かを整理する必要がありました。

五反田は、オフィス街・繁華街・住宅街の要素が混在するエリアであり、ホテル、飲食、オフィスなど複数の可能性が考えられる立地です。

そのため、単に建築ボリュームを検討するだけでなく、用途ごとの収益性、運営リスク、マーケットとの整合性を比較し、事業判断の材料を整理することが求められました。

・五反田エリアのマーケット特性整理
・ホテル開発案の収支シミュレーション
・飲食＋オフィス複合案の収支シミュレーション
・セットアップオフィス導入可能性の検討
・近隣ホテル、近隣オフィス賃料の比較
・建築ボリュームと収益性の関係整理
・事業判断に向けた用途比較資料の作成

ホテル案

宿泊需要を前提に収益性を検証。
高い利回りが見込める一方で、
運営条件に依存する構造。

オフィス案

賃貸収入ベースの安定型。
五反田エリアの需要と整合し、
リスクが低い計画。

複合案

飲食＋オフィスの構成。
用途分散により収益と安定性の
バランスを取る計画。

ホテル案では、客室数・稼働率・宿泊単価をもとに、投資額に対する営業利益や回収期間を試算しました。

一方、飲食＋オフィス案では、各階の貸室面積、想定賃料、共益費、PM・BM費用、建築費、内装費を整理し、年間収支と想定利回りを算出しました。

単一用途ではなく、複数用途を比較することで、収益性だけでなく、運営リスクやリーシングの現実性も含めた判断材料を作成しました。

検討の結果、五反田エリアの特性を踏まえ、飲食＋オフィスの複合ビル案を有力な方向性として整理しました。

ホテル案も一定の収益性は見込める一方で、運営会社の条件や稼働率に左右される側面があります。

一方、オフィス主体の計画では、五反田バレーを中心とした企業集積や小規模オフィス需要を背景に、安定した賃貸事業として成立する可能性があると考えました。

Lbaseは本計画において、設計・施工会社のパートナーとして、用途選定と収支計画の検討を支援しました。

建築計画を前提としながらも、単に空間をつくる視点ではなく、「事業として成立するか」という観点から、マーケット、賃料、投資額、運営リスクを整理しました。

・事業計画支援
・収支シミュレーション作成
・用途別比較検討
・ホテル事業視点での助言
・オフィス／飲食用途の可能性整理

本プロジェクトでは、設計前段階における事業判断支援として、用途選定と収益構造の整理を行いました。

Lbaseでは、空間デザインや内装提案だけでなく、事業性・運営性・収益性を踏まえた企画段階からの支援を行っています。