SERVICE
事業企画・開発支援
Business Planning / Development Support
この土地でホテルは成立するか。
客室数と単価をどう考えるか。
ホテル以外の用途と比べるとどうか。
この内容をオーナーにどう説明するか。
Lbaseでは、ホテルや事業用不動産の開発案件で、マーケット、競合、用途、事業性を整理します。
その内容をもとに、オーナーへ出す提案を設計・施工会社と一緒に作ります。
02 WHO WE WORK WITH
設計・施工会社との協働を軸に、オーナーからの直接のご相談にも対応します。
建築や施工の計画は進められるものの、事業として何をつくるかの判断材料が足りない。そのような段階で、設計・施工会社からのご依頼を多くいただいています。
同時に、オーナー、不動産会社、開発事業者から直接ご相談いただく案件にも対応しています。オーナーからの直接のご依頼では、案件条件に応じて設計・施工のパートナーとチームを組み、事業性と提案内容を組み立てます。
RELATION
オーナー
事業判断・意思決定
設計・施工会社
建築・設計・施工
Lbase
事業企画・運営視点
事業計画・提案内容を検討
03 WHEN
受注前と、受注後。それぞれ必要な範囲から。
ご相談いただくタイミングは、大きく2つあります。
まだ案件を受注していない段階で、提案の方向を決めるために調べる場合。
受注後に、オーナーへ提案する内容を具体化する場合です。
どちらからでもご依頼いただけます。
受注前・コンペ前
提案前の事前検討
対象地と周辺マーケット、主要な競合、用途の可能性などを短期間で確認します。
この段階で整理するのは、
という、提案の方向を決めるための材料です。
この段階の成果物は、社内で方向性を検討するための簡易資料です。オーナー提出用の資料制作は、受注後の事業企画支援で対応します。
受注後・基本計画／提案段階
受注後の事業企画支援
オーナーへ提示する内容を具体化します。用途、ホテルの商品内容、事業性まで検討し、必要に応じて提案資料を作ります。
提案前の事前検討より、調べる範囲も、判断する内容も深くなります。
案件の状況に応じて、どちらからでもご依頼いただけます。
04
WHAT WE DELIVER
調べた内容を並べるのではなく、決められる形にします。
市場や競合の情報を集めること自体が目的ではありません。
その場所でどんな需要を狙うのか。何を競合と見るのか。どの用途で検討するのか。どんな商品にするのか。
調べた内容をもとに、次に決めることを一つずつ整理します。
想定案件
主要駅 徒歩5分／延床 約2,400㎡／地上8階
※以下は、Lbaseの検討の進め方を説明するための想定事例です。実在の物件ではありません。
01 MARKET
どんな需要があるか。
このページで決めること
エリア全体の平均ではなく、この規模の建物で狙える需要層を絞ります。
需要側｜2名以上での利用
45%
供給側｜22㎡以上の客室
17%
需要と供給のズレを、この計画の出発点とします。
このエリアでは、2名以上での利用が全体の45%を占めます。
一方、既存ホテルは小型客室に供給が偏り、22㎡以上の客室は17%です。
需要側と供給側の両方を確認し、供給の少なさが需要の少なさによるものか、まだ供給されていないだけなのかを見ます。そのうえで、22㎡以上の客室をこの計画の検討軸とします。
01 MARKET
宿泊時の利用人数
※想定事例
01 MARKET
既存供給の客室面積
※想定事例
02 COMPETITOR
何を競合と見るか。
このページで決めること
近隣施設を並べるのではなく、この計画の商品・価格と比較すべき施設を絞ります。
02 COMPETITOR
競合の選定軸
この案件で比較対象とする条件
※想定事例
02 COMPETITOR
選定結果
120室／14㎡／9,000〜12,000円
80室／24㎡／16,000〜21,000円
60室／28㎡／19,000〜26,000円
200室／15㎡／10,000〜13,000円
45室／26㎡／18,000〜24,000円
※想定事例
300mのA、400mのDは、客室面積と価格帯が異なるため比較対象から外します。
一方、250mのBに加え、1.4km離れたEも、客室面積・価格・利用形態が近いため競合に含めます。
距離ではなく、同じ宿泊者から比較される施設かどうかで競合を決めます。ここで競合の捉え方が変わると、その後の客室構成や想定単価も変わります。
03 USE
ホテル以外も含めて考える。
このページで決めること
当初想定していた用途だけでなく、立地と建物条件から比較すべき用途を追加します。
当初はホテル単独で検討していましたが、1フロアの面積と周辺需要から、サービスレジデンスとセットアップオフィスも比較対象に加えます。
現在の収益性だけで用途を決めず、将来の需要変化に対してどの用途へ切り替えられるかまで確認します。
03 USE
用途の比較
レジデンス
オフィス
ホテル
サービスレジデンス
セットアップオフィス
※想定事例
04 PRODUCT
どんな商品にするか。
このページで決めること
用途を決めた次に、誰が何人で泊まる施設にするかまで具体化します。
MARKETで確認した「22㎡以上の客室が少ない」という結果を、商品仕様に反映します。
客室の中心は24㎡以上とし、平均約25㎡・42室を想定します。20㎡の4室は、ユニバーサル対応等に必要な客室として設定しています。
既存供給の中心である小型客室とは異なる客室構成をつくります。
また、3階にフロント・ロビーを最小限で設け、朝食会場や大浴場は設けない前提とします。付帯施設を増やすと、初期投資だけでなく開業後の人員配置と運営費にも影響するためです。
04 PRODUCT
客室構成案
シングル例外｜ユニバーサル対応等に必要な客室
約25㎡
約21,000円
ツイン
ツイン（広）
ユニバーサル／シングル
例外｜ユニバーサル対応等に必要な客室
計
平均 約21,000円
※想定事例
05 BUSINESS
どの条件なら成立するか。
このページで決めること
一つの予測値を出すのではなく、どこまで条件が悪化しても、必要な利益を確保できるかを確認します。
05 BUSINESS
年間客室売上シナリオ
約2.09億円
下限
ADR 18,000円
ADR 21,000円
ADR 24,000円
05 BUSINESS
計画上の成立目安
前提
売上に対して手元に残るのは32%
営業利益1,500万円
逆算
必要な年間客室売上
（5,000万円 ＋ 1,500万円）
÷ 32% ＝ 約2.03億円
目安
※想定事例
PRODUCTで設定した42室の客室構成をもとに、ADR21,000円を中心として前後の条件で確認します。
朝食会場や大浴場を設けない前提のため、この想定事例では客室売上のみで事業性を確認します。
客室数は建物条件から大きく動かせないため、ADRと稼働率を変えて9つのシナリオを比較します。
一つの予測値だけを見るのではなく、必要な営業利益を確保できなくなる条件を確認します。
このケースでは、年間固定費5,000万円に加え、営業利益1,500万円を確保するために必要な年間客室売上を約2.0億円と設定します。
その結果、ADR21,000円・稼働率65%を、計画を進める際に確保したい下限とします。
オーナーが判断するために必要なのは、一つの予測値ではなく、どの条件までなら事業を進められるかという範囲です。
05 BUSINESS
ADR 21,000円・稼働率65%を、
この計画で確保したい下限とする。
※想定事例
※本セクションで使用している物件条件、市場データ、競合施設、価格、収支等は、検討の進め方を説明するために設定した想定値です。実在する物件・施設・市場を示すものではありません。
05
PROJECTS
実際のプロジェクトでは、建物や事業の条件によって検討する内容が変わります。
ここでは、用途の比較から行った案件、設計・施工会社とオーナーへの提案を組み立てた案件、オーナーから直接ご相談を受けてチームを組んだ案件を紹介します。
用途そのものを比較したプロジェクト
西五反田プロジェクト
ホテル・オフィス・飲食などの用途を比較し、それぞれの収益性、運営方法、建物条件との関係を整理しました。
ホテル単独で検討するのではなく、セットアップオフィスなども含めて事業計画を比較しています。
設計・施工会社と、オーナーへの提案を組み立てたプロジェクト
福岡・天神プロジェクト
設計・施工会社からの依頼を受け、ホテルマーケット、競合、商品内容、事業性を整理しました。
ホテルだけでなく、サービスレジデンスやセットアップオフィスへの転用も検討し、オーナーへ提示する提案内容を組み立てています。
OWNER DIRECT CASE
神戸ホテルリニューアルプロジェクト
オーナーから直接ご相談を受け、設計パートナーとチームを組成。市場調査、コンセプト設計、投資回収の検証を行い、コンペを経て採用いただきました。
06 OUR ROLE
既存のプロジェクト体制の中で、事業面を担当します。
既に設計・施工会社が決まっている案件では、そのプロジェクト体制の中で、Lbaseが事業面の検討を担当します。
オーナーから直接ご依頼いただく案件では、必要に応じて設計・施工のパートナーとチームを組みます。
こうした検討を、設計・施工の計画と並行して進めます。
設計や施工そのものをLbaseへ切り替えることを前提としていません。
06 PROJECT ROLES
オーナー
事業判断・意思決定
設計
建築・設計
PROJECT
施工
工事・コスト
運営
開業・施設運営
Lbase
事業企画
マーケット
ホテル運営視点
07 FLOW
ご依頼の進め方
依頼時点で調査項目や成果物をすべて決めていただく必要はありません。
最初に案件の状況と、今回どこまで判断する必要があるかを確認し、検討範囲を決めます。
提案前の事前検討
期間｜1〜2週間程度
案件概要の共有
所在地、建物概要、現在の検討内容を共有いただきます。
検討範囲の決定
今回確認する市場、競合、用途などを決めます。
調査・整理
決めた範囲について必要な情報を調べ、方向性を整理します。
社内検討用資料の提出
調査結果と、次に判断する事項を簡易資料にまとめます。
受注後の事業企画支援
期間｜1ヶ月程度
検討課題の整理
オーナーの要望、建物条件、現在の計画から、検討すべき事項を整理します。
マーケット・競合調査
需要、供給、競合施設、価格帯などを確認します。
用途・商品・事業性の検証
用途、ホテルの商品内容、客室構成、想定単価、事業性などを検討します。
方向性の整理
調査と検証の結果から、オーナーへ提示する方向性を整理します。
提案資料の制作
必要に応じて、オーナー向け提案資料を作成します。プレゼンテーションへの同席にも対応します。
08 PROFILE
事業・運営・空間・家具を横断してきた経験
東山 恭之 / 株式会社Lbase 代表取締役
家具・インテリアブランド「TIME & STYLE」にて、個人邸やホテル・商業施設への家具・空間提案、法人案件の選定・調達を経験しました。
その後、ホテルベンチャーで自社ホテルの出店開発責任者として取締役を務め、新規ホテルの商品企画、開業準備、開業後の運営まで、約20施設の企画・運営に携わりました。さらに、開業後の自社運営ホテルのファンド等への売却活動や、他社ホテル・商業物件の仲介にも関わり、開発から運営、その後の事業展開まで経験しています。
Lbase設立後は、ホテルや事業用不動産の事業企画、施設のリニューアル、家具・什器の選定・調達などを行っています。
事業計画だけを見るのではなく、その計画が実際の施設、運営、利用者の体験にどうつながるかまで考える。その背景に、これまでの実務経験があります。
開業前の商品企画から、開業後の運営、ホテル・商業物件の売却・仲介まで経験。
08 CAREER
家具・インテリア
ホテル開発
ホテル運営
Lbase
事業・運営の視点を空間に反映した事例
周辺施設の利用を目的とする宿泊者が多いことから、客室内で長時間過ごすことより、アクティビティ後に休めることを重視。既存の宿泊者像をもとに、客室の素材や構成を検討しました。
09 CONTACT
検討中の案件があれば、ご相談ください。
受注前の事前検討、受注後の事業企画のどちらからでもご相談いただけます。
社内で検討中の案件については、詳細をフォームに記載いただく必要はありません。ご連絡いただいた後、必要な情報をこちらからお伺いします。
メールでのご相談