ホテル開発における事業企画・用途検討支援｜福岡・天神プロジェクト

福岡・天神エリアにおける複合ビル開発計画において、設計施工会社の企画パートナーとして参画したプロジェクト。

当初計画されていたホテルを軸に、立地特性や宿泊マーケット、競合状況、事業性を検証。ホテルの商品企画に加え、将来的なオフィスやサービスレジデンス等への用途転換も視野に入れ、長期的な資産価値を考慮した開発計画を検討しました。

Lbaseでは、市場調査や事業性の検証にとどまらず、オーナーへの提案資料の構成・ストーリーづくりから企画立案、資料作成、当日のプレゼンテーションまで、一気通貫で伴走します。

Project Outline

所在地：福岡県福岡市中央区
用途：ホテルを含む複合ビル開発計画
規模：地下1階・地上13階規模
フェーズ：事業企画／商品企画／用途検討
支援内容：マーケット調査・競合分析・商品企画・用途比較・提案資料構成・プレゼンテーション支援
体制：設計施工会社の企画パートナーとして参画

本計画は、福岡・天神エリアにおける複合ビル開発に伴い、上層階をホテルとして計画するところから検討が進められていました。

天神は商業・ビジネス・観光機能が集積する一方、ホテルについても幅広い価格帯・客室タイプが供給されています。

そのため、「天神だからホテルが成立する」という前提だけではなく、

といった視点から、事業の方向性を整理する必要がありました。

福岡・天神の宿泊市場について、宿泊者属性、旅行目的、客室面積、ADR、稼働率、競合ホテルなど複数の視点から分析しました。

調査を進める中で着目したのが、複数人で宿泊できる比較的広い客室の供給量です。

別途実施したグループ宿泊需要分析では、福岡では友人・家族による旅行需要が大きい一方、30㎡を超える客室の供給が限定されているという市場構造を整理しました。

単純に客室を大きくしたり、価格を上げたりするのではなく、既存ホテルとの競合関係を整理したうえで、本計画が狙うべきポジションを検討しました。

客室面積と価格帯を軸に競合ホテルをマッピングすると、天神エリアでは小面積のビジネスホテルと、高価格帯のシティ・ラグジュアリーホテルが存在する一方、その中間には商品企画の余地が見られます。

そこで、計画されていた約31㎡の客室を活かし、観光客や複数名利用、連泊需要などに対応するホテルとして商品構成を検討しました。

マーケット分析だけで終わらせず、

市場特性 → 需要 → 競合 → 商品企画

までを一つの流れとして整理しました。

福岡の観光需要、複数人旅行の比率、広い客室の供給状況などと、既存の建築計画を照らし合わせながら、本計画ならではの商品ポジションを検討しています。

本計画では、ホテルとしての成立性だけでなく、将来的な市場環境や事業戦略の変化についても検討しました。

約40室という中規模の施設であり、各客室が約31㎡の面積と水回りを備えていることから、将来的にはサービスレジデンス等への転換も見込めます。

さらに、フロア単位で計画を見直すことで、

などを組み合わせた、「住む・働く・集う」が一体となった都市型複合施設への転換可能性についても整理しました。

Lbaseは本計画において、オーナーから開発計画を受託する設計施工会社の企画パートナーとして参画しました。

市場調査や競合分析はもちろん、「どのような事業として提案すべきか」という企画そのものの組み立てから関わっています。

個別の分析資料を積み上げるだけでなく、提案全体のストーリーラインを設計し、設計施工会社と連携しながら資料に落とし込みました。プレゼンテーション当日も同席し、事業性・ホテル運営の観点から説明を補いました。

建築計画では、「何をつくるか」を考える前に、「その場所で、どのような事業をつくるべきか」を整理することが重要です。

特にホテルやオフィスなどの事業用不動産では、建築やデザインだけでなく、市場性、運営性、収益性、そして将来の用途変更まで含めて考える必要があります。

Lbaseでは、ホテル開発・運営と空間づくりの経験を活かし、設計施工会社や開発事業者のパートナーとして、事業企画から商品設計、オーナーへの提案まで、開発の上流段階から支援しています。