御殿場エリアにある既存商業ビルにおいて、上層階のリーシング課題を解決するため、ホテル用途への転用可能性を検討したプロジェクト。
周辺ホテル調査、宿泊者属性分析、客室構成、サウナ・ワーケーション機能の導入、収支シミュレーションまでを整理し、事業判断のための企画資料を作成しました。
Project Outline
所在地：静岡県御殿場市
用途：既存商業ビルのホテル転用・リニューアル検討
対象：4F・5Fホテル化を中心に検討
フェーズ：企画／マーケット調査／基本デザイン／収支シミュレーション
支援内容：ホテル企画、競合調査、ターゲット設定、収支計画、概算予算整理
体制：仲介会社・施工会社との連携による企画支援
Background / Challenge
本計画は、御殿場駅前に位置する既存商業ビルにおいて、上層階のリーシングが難しい状況を背景に、ホテル用途への転用可能性を検討したものです。
対象物件は御殿場駅徒歩1分に位置し、御殿場プレミアム・アウトレット、富士スピードウェイ、富士山方面へのアクセスにも優れた立地でした。
一方で、低層階は飲食・カフェ・バー等のテナント構成が想定され、3Fについてはカラオケ・ジム・インターネットカフェ等の可能性も検討されていました。
そのため、単にホテル単体で考えるのではなく、ビル全体のテナント構成と収益リスクを踏まえた用途整理が必要でした。
Our Support
・御殿場駅周辺のホテル競合調査
・周辺宿泊者属性の分析
・ホテル転用におけるターゲット設定
・客室構成、客室面積、価格設定の検討
・サウナ、ワーケーション機能の導入検討
・4F・5Fの参考レイアウト作成
・ホテル部の収支シミュレーション作成
・概算工事費、FF&E、開業準備費の整理
Market Research
周辺ホテル調査では、御殿場駅周辺にシングル中心のビジネスホテルが多い一方で、実際には観光目的の宿泊需要が多いことを確認しました。
特に、近隣ホテルの宿泊者属性分析では、観光目的が多く、複数人利用も一定数存在しており、既存ホテルの客室構成とのギャップが見られました。
この結果を踏まえ、本計画ではビジネスホテル型ではなく、2〜5人程度のグループ宿泊や観光利用を想定した客室構成を検討しました。
Proposal Direction
本計画では、4F・5Fをホテル用途として活用し、以下の方向性で企画を整理しました。
1. 観光・グループ宿泊への対応
御殿場周辺はアウトレット、富士山、富士スピードウェイなどの観光資源があり、複数人利用の宿泊ニーズが想定されます。
そのため、シングル中心ではなく、ダブル、ツイン、ファミリー、ファミリーDX、サウナ付き客室など、幅のある客室構成を検討しました。
2. サウナ・ワーケーション機能の導入
20代・30代を中心にサウナ需要が高まっていること、またワーケーション市場が拡大していることを踏まえ、宿泊だけでなく、滞在価値を高める付帯機能としてサウナ・ワーケーション要素を提案しました。
3. ビル全体の用途バランス
3Fまでをホテル化する案も検討余地はありましたが、ホテルの場合は賃料ではなく売上歩合による還元となるため、オーナー側の収入リスクが大きくなります。
そのため、当初計画では4F・5Fをホテル、B1F〜2Fを飲食・カフェ等、3Fを別用途として検討する方向で整理しました。
Business Simulation
ホテル計画では、30室・最大収容80名の構成を想定し、稼働率別に売上・運営費・営業利益を試算しました。
また、概算予算では4F・5Fのホテル化を中心に、解体、内装、電気設備、給排水、サウナ、サイン、設計監理等の項目を整理しました。
Role of Lbase
Lbaseは本計画において、ホテル企画・マーケット調査・基本デザイン・収支計画の支援を行いました。
単に客室を配置するだけでなく、御殿場という立地特性、周辺ホテルの客室構成、観光需要、若年層・グループ利用、サウナ・ワーケーション需要を踏まえ、既存ビルをホテルとして再生するための方向性を整理しました。
Point of View
本プロジェクトでは、空室・リーシング課題を抱える既存ビルに対して、ホテル転用という選択肢を事業面・運営面・デザイン面から検討しました。
Lbaseでは、既存建物の単なる内装改修にとどまらず、立地・市場・収益性を踏まえた用途転換やホテル企画の支援を行っています。